Tout comprendre sur le renouvellement de son bail commercial
Imaginez : vous avez passé des années à bâtir votre commerce, à créer votre clientèle, à investir votre énergie et vos économies.
Puis, un jour, vous recevez une lettre glaciale de votre propriétaire : votre bail commercial n’est pas renouvelé. Paniqué ? Vous n’êtes pas seul. Le renouvellement d’un bail commercial est une étape cruciale qui peut vous réserver de belles surprises… ou de terribles désillusions. Cet article vous guide pour éviter le coup de bambou !
Avant de parler renouvellement, il faut comprendre ce fameux bail commercial.
Pas de panique, on évite le jargon juridique ! En gros, c’est un contrat qui vous lie à votre propriétaire, vous donnant le droit d’utiliser son local professionnel en échange d’un loyer.
Dans ce bail, il conviendra de porter une attention toute particulière à certains éléments :
- Durée du bail : Combien de temps êtes-vous lié à votre propriétaire ? Quid de à la tacite reconduction ! Si rien n’est précisé, le bail peut se renouveler automatiquement.
- Loyer : Montant, modalité de paiement, indexation à ILC. Un point primordial à négocier.
- Conditions de renouvellement : Le bail précise-t-il les conditions pour un renouvellement automatique ? Quelles sont les démarches à effectuer ?
- Clauses résolutoires : Ces clauses permettent au bailleur de rompre le bail en cas de manquement de votre part (loyers impayés, etc.). Lisez-les attentivement !
Votre bail arrive à échéance ? Il est temps de vous préparer !
Le droit au renouvellement : un droit, pas un privilège
Après une période minimale d’exploitation, vous avez généralement un droit au renouvellement de votre bail. Ce droit n’est pas automatique. Il faut remplir certaines conditions (ancienneté d’exploitation, immatriculation au RCS...). Vérifiez les détails dans votre contrat et assurez-vous de les respecter.
La demande de renouvellement : anticipez
Ne laissez pas le temps filer ! Faites votre demande de renouvellement dans les délais impartis, par écrit, en recommandé avec accusé de réception. Précisez clairement votre intention de renouveler le bail.
Le refus du bailleur : Que faire si la situation dégénère ?
Votre bailleur refuse le renouvellement ? Pas de panique, mais soyez proactif. Comprendre les motifs de son refus est essentiel. Il existe des recours légaux, et vous pouvez être indemnisé. Un avocat spécialisé en droit commercial sera votre meilleur allié dans cette situation.
Dans quel cas votre propriétaire peut-il résilier votre bail ?
Au terme du bail ou de sa tacite reconduction, le propriétaire peut donner congé sans offre de renouvellement à son locataire en respectant un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil.
6 mois avant la fin de votre bail, vous avez le droit de demander le renouvellement de votre bail. Votre propriétaire à 3 mois pour vous donner une réponse. Une absence de réponse dans ce laps de temps équivaut à un accord de renouvellement. S'il refuse, le propriétaire doit vous l'indiquer par voie légale et indiquer les motifs de son refus
En cours de bail, à la date anniversaire triennale, le propriétaire peut donner congé à son locataire dans des situations bien spécifiques :
– en cas de contruction ou reconstruction de l’immeuble existant
– en cas de surélévation de l’immeuble ;
– la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
– l’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
– en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière
Le bailleur peut résilier le bail commercial si le locataire contrevient à ses obligations contractuelles. C'est le Tribunal qui décidera si les faits reprochés sont suffisamment graves pour justifier la résolution.
Si une clause résolutoire est expressément insérée dans le bail et qu’elle vise le manquement du locataire, le bailleur devra lui signifier de cesser l'infraction dans un délai d’un mois.
Dans les 3 premiers cas (Au terme du bail, lors d'un refus du bailleur ou en fin de période triennale), la résiliation ouvre le droit à des indemnités d'occupation. Elles correspondent à la valeur de remplacement du fonds s’il disparaît, et, à défaut à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé. Le préjudice est évalué le jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de justice, si celui-ci est toujours dans les lieux. Une fois l'indemnité versée, le locataire à 3 mois pour quitté le local.
Pour bénéficier de cette indemnité, vous devez respecter plusieurs conditions :
– immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers et artisanat ;
– exploitation effective d’un même fonds de commerce au cours des 3 dernières années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation (Article. 145-8)
Quel impact si je n'ai jamais renouvelé mon bail ?
Vous avez été attentif jusque-là et vous vous posez la question suivante :
"Je n'ai jamais renouvelé mon bail et tout se passe très bien. Alors pourquoi le faire ?"
Tout d'abord, sachez qu'après une tacite reconduction de 3 ans (soit 12 ans après la signature de votre bail) la loi prévoit que le propriétaire peut déplafonner votre loyer (Article. 145-39). Vous n'avez donc plus de garantie sur la valeur locative qui peut vous être demandée.
Par ailleurs, comme nous l'avons vu plus haut, au terme du bail votre propriétaire peut vous donner congés en respectant un préavis de 6 mois. Il est cependant rare de voir ce cas de figure, car cela vous donne droit à des indemnités qui vous seront versées par le propriétaire.
En revanche, si vous cédez un bail qui est arrivé à son terme, le repreneur ne pourra se prévaloir lui, d'aucune indemnité. Souvenez-vous de l'une des conditions pour en bénéficier : une exploitation effective sur les 3 dernières années. Ce qui ne sera pas le cas de votre repreneur.
Iriez-vous acheter une cession de droit au bail dont le loyer peut-être réévalué et déplafonné n'important quand, et dont le propriétaire peut vous donner congés en 6 mois sans pénalités ?
Notre conseil :
Retrouvez également un article complet du cabinet Derhy Avocat : ici